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Aider son enfant à devenir propriétaire

Aider son enfant à devenir propriétaire

Il est parfois difficile pour la jeune génération d'obtenir un financement afin d’accéder à la propriété.

Aussi, l'aide des parents est la bienvenue à condition qu'elle soit correctement organisée.

 

La donation

Il s'agit tout simplement de donner à son enfant un coup de pouce immédiat soit en lui donnant de l'argent soit en lui donnant un bien immobilier.

La donation simple est utilisée en présence d'un enfant unique ou lorsque la donation-partage n'est pas réalisable. Mais si vous avez plusieurs enfants, il sera toujours préférable d'établir une donation-partage aux termes de laquelle chaque enfant recevra un bien soit en valeur soit en nature.

L'intérêt de la donation-partage par rapport à la donation simple réside dans le fait que les valeurs sont figées pour l'avenir. A votre décès,  même si le lot d'un enfant a pris plus de valeur que celui de l'autre, il n'aura pas à indemniser ses co-héritiers.

Fiscalement parlant, il est possible de donner par parent et par enfant 100000€ tous les 15 ans.

Vous pouvez également l'utiliser l'abattement spécial somme d'argent de 31 865€ tous les 15 ans, dès lors que vous êtes âgés de moins de 80 ans et que votre enfant a plus de 18 ans. Attention, dans le cas d'une donation de somme d'argent, préférez l'acte de donation pardevant notaire. Le simple imprimé de don manuel constitue une bombe à retardement en présence de plusieurs enfants car il ne fixe pas les modalités de rapport lors du décès des parents. Pour exemple, l'enfant qui aura investi son argent dans un achat immobilier devra en restituer la plus-value au jour du décès de ses parents contrairement à l'enfant qui aura utilisé l'argent pour ses plaisirs personnels ou l'achat d'une voiture. L'enfant investisseur sera donc désavantagé par rapport à l'enfant prodigue. La donation par acte authentique évite ce problème en précisant que le rapport de la somme donnée se fera au nominal peu importe l'utilisation qui en aura été faite.  

 

Le prêt

Si vous n'êtes pas disposé à donner, vous pouvez prêter à votre enfant une somme d'argent. Attention, un formalisme s'impose. Il s'agira d'établir une reconnaissance de dette sous seing privé ou mieux un acte notarié. En effet, pour ne pas être requalifié en donation et avoir date certaine, le prêt doit être enregistré au centre des impôts. Il doit également être assorti de conditions de remboursement à respecter : taux d'intérêt, échéance, garantie. Il conviendra enfin de conserver les traces de remboursement notamment les relevés bancaires. A défaut, ce n'est pas seulement avec l'administration fiscale que votre enfant aura des problèmes, mais aussi avec ses frères et sœurs qui pourront demander à être indemnisés de ce prêt qui finalement n'en était pas un. Par ailleurs, si à votre décès, le prêt n'est pas remboursé, votre enfant devra s'en acquitter soit au moyen de ses deniers personnels soit pas prélèvement sur sa part successorale. Un  emprunt familial ne doit donc pas être pris à la légère.

 

L'achat à plusieurs

Mettre le pied à l'étrier de votre enfant au moment de son premier achat, c'est aussi lui proposer d'acheter avec lui. Il s'agira alors d'acquérir une quote-part en pleine propriété du bien : 30%, 50%... Certes, vous serez soumis au régime de l'indivision qui implique notamment l'accord de tous les indivisaires en cas de revente  mais parallèlement, ce montage permettra à votre enfant d'être moins endetté pour l'avenir. Il pourra au fil des années racheter votre part ou vous pourrez également décider de lui la donner.

Cet achat en commun peut également être l'occasion de constituer une SCI qui limite les effets négatifs de l'indivision. En effet, l'enfant pourra être nommé gérant de la SCI afin d'avoir les pouvoirs d'assurer la gestion courante du bien. Cette SCI pourra également être l'occasion d'anticiper la transmission successorale en adoptant le démembrement de propriété : parts en usufruit pour vous, part en nue-propriété pour l'enfant. A votre décès, l'usufruit s'éteindra sans fiscalité et votre enfant deviendra pleinement propriétaire de ses parts.

 

Voici quelques pistes de réflexion. Chaque famille étant unique, consultez votre notaire pour en savoir plus.

 

 

Anne FERCOQ LE GUEN, notaire

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