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La location

IMMOBILIER : la location - ©iStock.com/STUDIO GRAND OUEST

Les baux à usage d’habitation principale ou mixte sont actuellement régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public.
 

Qui a les pouvoirs de consentir seul un bail ?

  • Tout propriétaire capable.
  •  L’usufruitier ou,  si le propriétaire est incapable (mineur ou majeurs en tutelle) l’administrateur légal ou le tuteur, mais pour une durée de neuf ans maximum. Au-delà seule la période de neuf ans en cours à la fin de l’usufruit ou lorsque l’incapable devient capable, engage le propriétaire.
  • Sur les biens communs l’un des époux.

 

Quels sont les biens qui peuvent être loués ?

  • Les logements décents (sans risques manifestes portant atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments d’équipement et de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation).
  • Les logements disposant d'au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur de plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

 

Forme et contenu du bail

  • Le contrat de location doit être établi par écrit.
  • Il doit préciser :

-          le nom du bailleur et son domicile,

-          la date de prise d’effet du bail et sa durée,

-          la consistance et la destination de la chose louée,

-          le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle,

-          le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu,

-          la surface habitable des locaux loués. 

Un état des lieux établi contradictoirement par bailleur et locataire ou à défaut par huissier à frais partagés par moitié, doit être joint au contrat.

 

Informations à communiquer au locataire  

  • Diagnostic technique qui sera annexé au contrat de location ou à son renouvellement comprenant:

-          le diagnostic de performance énergétique,

-          le constat de risque d’exposition au plomb,

-          l’état des risques naturels et technologiques.

  • information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne.
  • information par écrit sur le risque de pollution des sols affectant un terrain (pouvant être identifiés à partir des informations mises à disposition du public par l’Etat comme le prévoit l’article L 125-6 du code de l’environnement).
  • si les locaux sont situés dans une copropriété : une copie du règlement de copropriété.
  •  En cours de bail si les locaux sont vendus : le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom et son domicile ainsi que le cas échéant ceux de son mandataire.

 

Durée du bail 

Si le bailleur est une personne physique : trois ans mimimum sauf quand un évènement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le local pour des raisons personnelles ou familiales (bail d’une durée inférieure mais qui doit être d’au moins un an).

Si le bailleur est une société six ans minimum.

A la fin du bail le bail est soit tacitement reconduit soit renouvelé.

 

Réparations en cours de bail 

Le bailleur supporte toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Le preneur doit supporter l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, les menues réparations et toutes les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf vétusté, vice de construction ou force majeure.

Le locataire doit assurer les locaux contre l'incendie.

Attention ll’occupant d’un logement (qu’il soit locataire ou propriétaire) doit installer dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et veiller à son entretien et son fonctionnement.

 

Fin du bail 

Congé donné par le bailleur :

Le bailleur peut donner congé au locataire en respectant un délai de préavis de six mois pour l’un des motifs suivants :

  • pour habiter (lui-même, son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire pacsé),
  • pour vendre (le locataire bénéficie d’un droit de préemption)
  • pour un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

Congé donné par le locataire : le locataire peut à tout moment donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier, sous réserve d’observer un délai de préavis de trois mois (réduit à un mois dans certaines conditions).

Le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer sauf accord écrit du bailleur.

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