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La SCI familiale

Investissement locatif : la SCI familiale - ©iStock.com/kruwt
  • Qu’est-ce qu’une S.C.I. familiale ?

C’est une société dans laquelle les membres d’une même famille, qui le souhaitent, apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.
 par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.
 mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie…

 

  • Qui la dirige ?

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.
Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée et cesse à leur décès ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.

 

  • Comment constituer une S.C.I. ?

Il conviendra dans un premier temps de vous rapprocher d'un notaire pour faire établir les statuts de votre S.C.I. et ce, afin d’éviter tout écueil, leur rédaction pouvant s’avérer délicate. Il se chargera pour vous de faire toutes les formalités nécessaires (enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…).

Rappelons toutefois que sa constitution n'est pas uniquement réservée à la gestion d'un patrimoine familial, mais peut aussi servir à réaliser une opération de construction immobilière, à gérer un patrimoine professionnel ou encore à bénéficier d'avantages fiscaux.

 

  • On entend souvent dire que mettre sa résidence principale en SCI présente de nombreux avantages. Est-ce exact ?

La SCI est parfois décrite comme l’instrument idéal de gestion d’un patrimoine immobilier.

La SCI a certes des qualités, notamment une plus grande souplesse et offre une plus grande stabilité que l’indivision, mais elle a aussi des inconvénients dont il faut être conscient. Dans certains cas, elle peut même présenter des dangers et s’avérer une fausse bonne idée.  

 

  • Mettre sa résidence principale en SCI est-ce intéressant fiscalement ?

Penser que mettre sa résidence principale en SCI permet de faire des économies fiscales est une idée reçue très répandue.

Au mieux, l’opération sera neutre tant en matière d’impôt sur le revenu que d’imposition des plus-values.

Au pire, elle pourra alourdir votre fiscalité. Certains propriétaires qui avaient utilisé la SCI pour créer des déficits fonciers fictifs, en vue de diminuer leur revenu imposable, en ont fait les frais : le fisc les a redressés et a réclamé des pénalités de 80 % du montant de l’impôt qu’ils croyaient éviter !

En outre, les contribuables soumis à l’ISF perdent le bénéfice de l’abattement de 30 % pratiqué sur la résidence principale. Il faut donc bien calculer avant de prendre une telle décision.

 

  • Dans quels cas la constitution d’une SCI peut être conseillée ?

En définitive, la SCI peut être conseillée essentiellement dans deux cas.

D’abord, pour les couples non mariés, elle peut servir à protéger le concubin survivant. Les statuts pourront ainsi prévoir la continuation de la SCI avec lui seul ; les héritiers de celui qui sera décédé ne pourront pas l’obliger à quitter le bien.

Ensuite, et sous réserve de l’analyse des aspects  fiscaux de l’opération, la SCI facilite la transmission de la résidence principale aux enfants. Il est en effet plus facile de répartir des parts de sociétés que de partager un immeuble. Ces parts peuvent être transmises progressivement de manière à optimiser les abattements fiscaux. Dans cette optique, l’apport à la SCI se limite le plus souvent à la nue-propriété des biens : les parents s’en réservent l’usufruit pour pouvoir continuer à y vivre.

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