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Immobilier : Réduisez l’impôt

Placement immobilier : réduisez l'impôt - © K-Paul - Istock

Par les avantages fiscaux qu’elle offre et l’effet levier du crédit, la pierre demeure un choix patrimonial intéressant à condition de choisir le régime fiscal adapté à sa situation.  Revue de détail.

La fiscalité (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux)  ne cesse de s’alourdir et affecte le rendement de l’investissement locatif. C’est pourquoi, avant de se lancer il convient de bien évaluer le type de bien (neuf ou ancien), le mode de location et le régime fiscal le mieux adapté à sa situation. 

La location nue (sans meubles)

Pour une location nue, d’un logement neuf ou ancien, les loyers perçus appartiennent à la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe plusieurs régimes : micro foncier (ou régime simplifié), régime réel ou un dispositif de défiscalisation (ex. loi Pinel).

« Les contribuables qui choisissent le régime du micro-foncier bénéficient d’un abattement de 30% »

-          Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut  foncier ne dépasse pas 15.000 €/an et que les biens ne bénéficient pas de régimes spéciaux. Le revenu imposable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes brutes (loyers). 
Ainsi si les revenus locatifs annuels sont de 10.000 €, l’imposition ne portera que sur 7000 € après l’abattement de 30%.
Un propriétaire dont le bien relève du micro-foncier peut choisir de dépendre du régime réel. Mais cette option est irrévocable pendant 3 ans, puis renouvelable tacitement chaque année. Ce choix n’est intéressant que si le propriétaire a effectué des travaux dont le coût excède 30% des revenus bruts (c’est-à-dire supérieur au 30% de l’abattement).

-          Le régime réel s’applique dès que les revenus fonciers excèdent 15.000 €/an. Dans ce cas, le revenu foncier net imposable est déterminé après déduction d’un certain nombre de frais et charges supportés par les propriétaires durant l’année : dépenses d’entretien et de réparation, travaux d’amélioration, intérêts et frais d’emprunt, taxes foncières, … Le solde est le revenu net foncier qui sera imposé. Ce solde peut être négatif, on parle alors de déficit foncier.
Le déficit vient en déduction du revenu global (salaire, pension, retraite,  revenu mobilier…) et diminue d’autant le revenu imposable, dans la limite de 10.700 €/an (hors intérêts d’emprunt). L’excédent ne peut s’imputer que sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Mais, si le déficit est supérieur au revenu global, la part non déduite pourra l’être sur le revenu des 6 années suivantes toujours dans la limite de 10.700 € /an.

 

-          Les régimes spéciaux, Scellier, Scellier social, Duflot, Malraux, Outre-mer, et Pinel donnent droit à des réductions d’impôts qui ne sont pas cumulables avec les avantages ci-dessus.

La location meublée

Les loyers d’un bien meublé appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous condition de respecter des conditions d’habitabilité en terme de meubles. Un décret du 31 juillet dernier fixe la liste des éléments de mobilier obligatoires.

-          La location meublée non professionnelle (LMNP), le contribuable est considéré loueur non professionnel dès que les recettes locatives sont inférieures à 23.000 €/an ou si elles représentent moins de la moitié des revenus globaux.  

-          Le micro BIC s’applique lorsque les recettes ne dépassent pas 32.900 € / an. Le bénéfice imposable est déterminé après un abattement de 50% : seule la moitié est taxée. Le plafond est porté à 82.200 €/an et l’abattement à 71% pour les gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Si les dépenses excèdent l’abattement, il est possible de choisir le régime réel.

-          Le régime réel du BIC s’applique,  au-delà des seuils (32.900 € et 82.200 €) ou par choix du bailleur. Le propriétaire déduit de ses  recettes les charges. En cas de déficit, le revenu imposable sera réduit d’autant.

-          Censi-Bouvard  donne droit à une réduction d’impôts de 11% du prix du logement, dans la limite d’un plafond de 300.000 €. Pour en bénéficier, il faut investir dans une résidence services neuve. 

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