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Aider son enfant à acheter

aider son enfant à acheter son logement - ©nensuria - istock

 

 

 

Pour la jeune génération, il devient difficile de se constituer un apport financier préalable à l’obtention d’un prêt immobilier. Aussi, l'aide des parents est la bienvenue à condition qu'elle soit correctement organisée. 

 

 

Prenons l’exemple de Claire, professeure des écoles, qui a un emploi stable mais un budget "un peu juste". Elle souhaite acheter une maison. La banque est d’accord de lui prêter, à condition qu’elle ait un apport personnel. Sa mère, Odile, demande à son notaire comment faire pour lui donner "un coup de pouce" : donation, prêt, acquisition en commun ? Voici quelques pistes de réflexion non exhaustives :

 

LES SOLUTIONS JURIDIQUES DE L’AIDE FAMILIALE

 Donation d’une somme d’argent

Il s'agit simplement de donner à son enfant un coup de pouce immédiat. 

Cette donation doit être constatée par acte notarié ou déclarée par le bénéficiaire à l’administration fiscale.

Fiscalement, chaque parent peut donner 100 000€ à chaque enfant tous les 15 ans. transmettre à chaque enfant tous les 15 ans 31.865 € (sous conditions) et 100.000 € sans condition. Au-delà de ces abattements, les sommes transmises à chaque enfant font l’objet d’une taxation de 5% à 45 %.

Par défaut, cette donation est considérée comme une avance d’héritage et sera prise en compte dans le partage de la succession d’Odile. Dans cette hypothèse : si Claire reçoit 50.000 € de sa mère en décembre 2015 pour financer l’achat de sa maison, dont le coût s’élève à 200.000 €, et qu’au jour du décès de sa mère cette maison est estimée à 400.000 €, l’avance d’héritage faite à Claire sera de 100.000 € et non de 50.000 €.

Afin d’éviter ces comptes, il est conseillé d’établir une donation-partage par acte notarié qui permet de figer les valeurs au jour de la signature de l’acte et sécurise le règlement de la succession. Cette donation-partage permettra d’éviter, au jour du règlement de la succession des conflits à ce sujet entre vos enfants.

 « Le Code civil impose de faire les comptes au jour du décès (rapport successoral) »

  

Prêt

Les parents peuvent également prêter une somme d'argent. Attention, un formalisme s’impose.

Il s’agira d’établir une reconnaissance de dette sous seing privé ou mieux un acte notarié. En effet, pour ne pas être requalifié en donation et avoir date certaine, le prêt doit être enregistré au centre des impôts. Il doit également être assorti de conditions de remboursement à respecter : taux d’intérêt, échéance, garantie. Il conviendra enfin de conserver les traces de remboursement notamment les relevés bancaires.

A défaut, ce n'est pas seulement avec l'administration fiscale que votre enfant aura des problèmes, mais aussi avec ses frères et soeurs qui pourront lui demander à être indemnisés de ce prêt qui finalement n'en était pas un. Par ailleurs, si le prêt n'est pas remboursé au décés des parents, l'enfant devra s'en acquitter, soit au moyen de ses derniers personnels, soit par imputation sur sa part successorale. 

Un emprunt familial ne doit donc pas être pris à la légère. 

 

 

Caution

Odile peut également proposer de se porter caution personnelle du prêt que la banque consent à Claire.  En cas de défaillance de sa fille, Odile devrait alors de payer les échéances du prêt. Cet engagement de caution est dangereux car il peut concerné l’ensemble du patrimoine de la caution.

 

 Société civile familiale

Odile et Claire peuvent également envisager d’acheter ensemble, notamment sous la forme d’une société en constituant une société civile immobilière entre elles. Cette solution peut présenter divers avantages juridiques, comptables et fiscaux, qu’il convient d’évaluer avec un notaire.

 

SECURISER L’OPERATION DU COTE DU BENEFICIAIRE

 Dans l’hypothèse où l’enfant réalise son acquisition en couple, il importe de s’assurer que ce dernier récupère son "apport familial", en cas de séparation ou de décès.

Il conviendra d’être prudent dans la rédaction de l’acte notarié, au regard de l’origine des fonds, afin de constituer la preuve de l’aide familiale.

 

 Pour conclure, en toute hypothèse, il convient d’être prudents dans l’opération d’achat et d’anticiper les conséquences de son choix avec son notaire.

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